为地铁让路,曾经的“万人摇”红盘全额退房加高息补偿,这笔账怎么算?

日前,一份关于西安曾经的“万人摇”网红盘高科麓湾国际社区四期的退房方案在网上流传。

方案显示,受“地铁5号线雁鸣湖站过境占地”影响,此前购房合同中四期住宅的容积率3.1即将调整为3.75(暂定),因此根据合同约定进行赔付及退房,并提出了两种解决方案:

继续履约的,业主可要求项目进行赔偿,最高不超过合同总价款的千分之一;

若需解除合同要求退房的,业主则根据合同解约并提前通知,15日内退还全部房款,同时补偿买房人自付款日期起的贷款利息,利率不低于同期贷款利率4.35%,出卖人按照全部房款的0.1%支付违约金。

7月17日,西安一业内人士向《每日经济新闻》记者证实了该方案的真实性,“主要是针对去年交付几栋尚未办证的业主,1号楼、5号楼不受影响,可以正常出售。”

为地铁让路,开发商提出退房方案

方案显示,此次退房的主要原因在于,受西安地铁5号线雁鸣湖站过境占地影响,小区容积率由此前的3.1上升到3.75(暂定)。

按照规划,雁鸣湖站是西安首个融合轨道交通站点与住房、配套商业综合开发的项目,总建筑面积约6.6万平方米,目前3栋租赁住房建筑群、配套商业主体已全面封顶。

“小区门口就是地铁站。”负责该片区的贝壳找房经纪人张磊(化名)告诉每经记者。

与此同时,高德地图也显示,高科麓湾国际社区四期1号楼、5号楼是距离该地铁站最近的两栋。

针对此次调规,开发商给出了两种解决方案:

第一种,对于解除合同的购房者:购房者根据合同解约并提前通知,15日内退还全部房款,并按照4.35%的利息补偿购房者自付款日期起的贷款利息。与此同时,开发商按照全部房价款的0.1%向购房者支付违约金。

若以2021年5月高科麓湾国际社区四期取证价计算,一套约105平方米的三室两厅一卫房源,总价130万元左右,如果贷款100万元,30年期,采取等额本息还款方式,则每个月的平均利息约2200元,目前还贷时间为36个月,利息为79200元;加上违约金总房款的0.1%,为1300元,那么购房者退房的本金、赔偿款共计约138万元。

不过,选择此种方案的购房者需自行办理提前还贷及房贷解押手续,方能退款,这对许多刚需群体来说有一定难度。

另一种针对不解除合同的购房者:在业主提供相关证据证明损失后,开发商以最高不超过合同总价款的千分之一进行赔偿,据此来算,一套总价130万元的房子,若不退房则最多能获得1300元赔偿。

“小区1号楼和5号楼2020年就已交房,业主也基本装修完毕,其余楼栋则是在去年交房的。”张磊告诉每经记者,目前小区能对外销售的也是1号、5号楼,其他楼栋则因尚未办理相关证件,不能对外进行销售。

对此,项目也与和银行、住建局、公证处沟通后,明确退房流程,对毛坯房与已装修房屋退房及赔偿方案进行了区分。

两次“万人摇”

高科麓湾国际四期曾是西安名副其实的“万人摇”红盘。

公开信息显示,整个高科麓湾国际社区总用地面积562亩,住宅产品涵盖高层、洋房、小高层等,2014年8月首次开盘均价5500元/平方米。

此次涉及的四期是从2019年开始对外销售的,2021年3月11日、2021年5月6日分别推出528套、248套房源,均吸引了超万组购房者报名,中签率仅5.10%、1.86%,成为当年9个“万人摇”项目成员。

然而,因项目规划变更,交房所需“两书一表”(即住宅质量保证书和住宅使用说明书、《建筑工程竣工验收备案表》)不齐全,至今项目仍是预交付,房产证仍未能办理。

每经记者查询了解到,2022年7月,西安市自然资源与规划局曾发布了一份《关于地铁5号线雁鸣湖站地铁上盖物业项目用地性质调整及规划条件公示》,原本的二类居住用地性质变更,调整为城市轨道交通用地混合保障性住房用地。

而在此之前的2020年3月,该宗地还进行过一次变更,由当时的二类居住用地变更为轨道交通用地混合商业用地。

业主们在人民网政府留言板等多个渠道进行了投诉,根据今年2月西安市灞桥区人民政府的回复:该项目因地铁过境造成项目用地范围发生变化,建设单位未完善土地规划调整程序,暂不具备规划验收要求,建设单位未申请办理规划验收手续。

7月17日,每经记者以购房者身份咨询了项目工作人员,四期的交付和房产证问题,均是土地规划调整暂未完成导致。

不过,对于此次退款方案,有业主担心“退房会导致人财两空”,而“赔的利息不能覆盖房贷利息,赔的违约金连提前还款违约金都不够”。

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